PROVVEDIMENTI IN MATERIA URBANISTICA

• Attuazione legge regionale sulla rigenerazione urbana (zone “O” comprese):

- efficientamento energetico e premio di volumetria

- cambi di destinazione d’uso degli immobili

- porzioni di territorio urbanizzate

• Regolamento monetizzazione standard urbanistici (zone “O” comprese)

• Linee guida attuazione permessi per costruire in convenzione (zone “O” comprese)

• Sportello unico per l’edilizia – piattaforma informatica

Un’importante occasione per i cittadini, un forte sostegno al rilancio dell’economia locale

RIGENERAZIONE URBANA

La rigenerazione urbana, di cui alla L.R. n.7/2017, rappresenta oggi la scelta strategica per ridare capacità d’attrazione alle città con il riutilizzo e l’uso efficiente del patrimonio edilizio esistente e delle aree già urbanizzate, il miglioramento della qualità urbana nonché la strada per affrontare fenomeni di degrado e declino funzionale. Di seguito quanto possibile con l’adozione di apposite deliberazioni del Consiglio
Comunale su proposta dell’Assessorato all’urbanistica, approvate dalla Regione Lazio in termini di efficientemente energetico, premialità di cubatura e cambi di destinazione d’uso.

Efficientamento energetico e miglioramento sismico. Questa Amministrazione ha approvato la modifica delle Norme Tecniche di Attuazione della Variante di aggiornamento al Piano Regolatore Generale per la Salvaguardia del Territorio e per l'adeguamento dei Servizi Pubblici approvata nel 2014, introducendo l’articolo n. 59 - Interventi per il miglioramento sismico e per l’efficientamento energetico degli edifici, ai sensi dell’art. 5 delle Lr. n. 7/2017. Tale nuova disposizione, nello spirito della legge regionale citata, ha la finalità di orientare gli interventi edilizi al recupero del patrimonio legittimo esistente e ricadente nelle porzioni di territorio urbanizzate anche al fine di ridurre il consumo di suolo e meglio qualificare la Città. L’introduzione dell’articolo n. 59 nella normativa tecnica vigente nel territorio del Comune di Palestrina consente, infatti, ampliamenti fino al 20% della volumetria o della superficie utile esistente di edifici legittimi aventi destinazione residenziale e per i quali siano previsti interventi volti a migliorare il comportamento sismico degli stessi e rendere i medesimi più efficienti dal punto di vista energetico. Tale provvedimento è  applicabile sia sugli edifici unifamiliari che condominiali ed è sommabile agli interventi nazionali per i quali sono previste le note agevolazioni fiscali (ecobonus).

Cambi di destinazione d’uso. Relativamente agli interventi di cui all’art. 4 della menzionata L.R. n.7/2017, il Consiglio Comunale ha introdotto, nelle medesime norme tecniche di attuazione, l’art. 60 – disposizioni per il cambio di destinazione d’uso degli edifici. La disciplina è quella oggi richiamata nell’art. 23 ter del D.P.R. n. 380/2001 e prevede il mutamento tra le seguenti categorie: a) residenziale; a bis) turistico ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale. La norma è applicabile, seppur con diversa articolazione, per ciascuna zona omogenea di P.R.G. e consente, ad esempio, di trasformare un immobile residenziale in una struttura ricettiva, piuttosto che a destinazione commerciale per insediare negozi di vicinato nelle molte zone di PRG “O – nuclei sorti spontaneamente”, nell’ottica della necessaria ricucitura del tessuto urbano.

Porzioni di territorio urbanizzate. In merito alla individuazione delle aree all’interno delle quali è ammissibile l’attuazione delle previsioni del nuovo articolo, questa Amministrazione, con delibera consiliare, ha preso atto della cartografia appositamente predisposta riguardante tutto il territorio comunale che individua le porzioni di territorio urbanizzate all’interno delle quali, ferme restando le ulteriori verifiche da espletare per ogni singola proposta di attuazione, potranno trovare applicazione le disposizioni sopra citate.

Per “porzioni di territorio urbanizzate”, secondo quanto disposto dalla Regione Lazio, si devono intendere:

a) le porzioni di territorio classificate dalla Carta dell’uso del suolo, di cui alla deliberazione della Giunta regionale 28 marzo 2000, n. 953, come insediamento residenziale e produttivo, zone estrattive, cantieri e discariche e aree verdi urbanizzate;

b) la parte di territorio già trasformata in attuazione delle previsioni degli strumenti urbanistici;

c) le porzioni di territorio individuate come trasformabili dalle previsioni degli strumenti urbanistici vigenti, ivi incluse le aree per gli standard urbanistici ancorché non realizzati.

Con particolare riferimento a quest’ultimo punto è opportuno precisare che con Variante di aggiornamento al Piano Regolatore Generale per la Salvaguardia del Territorio e per l'adeguamento dei Servizi Pubblici approvata con delibera di Giunta Regionale del Lazio 687 del 14.10.2014, sono state perimetrate le aree classificate dal precedente PRG come zone agricole che negli anni sono state oggetto di edificazione sparsa. Tali zone, perimetrate e indicate come zone “O”, con la definitiva approvazione della Variante Urbanistica Generale sono state equiparate alle zone B del Decreto Ministeriale n. 1444/1968 e, per tanto, suscettibili di trasformazione. Tale classificazione consente, ad oggi, l’applicazione delle previsioni delle Legge sulla Rigenerazione Urbana sugli immobili legittimi o legittimati ricadenti all’interno dei Nuclei perimetrati.

REGOLAMENTO MONETIZZAZIONE STANDARD URBANISTICI

Monetizzazione standard urbanistici. Gli interventi relativi all’attuazione della Legge Regionale sulla rigenerazione urbana, richiedono il reperimento e/o la monetizzazione delle aree per standard urbanistici (spazi pubblici collettivi, verde pubblico, parcheggi) nella quantità derivante dal “peso urbanistico” dell’intervento proposto e comunque dal diverso carico urbanistico dell’immobile che può seguitare sia al cambio di destinazione d’uso che ad un ampliamento di volumetria. 

Per consentire la fattibilità di interventi privati ad oggi potenzialmente non ammissibili a causa della ubicazione delle aree oggetto di intervento ovvero della scarsa significatività di superficie da cedere che non garantirebbe spazi pubblici adeguati, nonché per auspicare la realizzazione di spazi pubblici adeguati sia nelle dimensioni che nella localizzazione, il Consiglio Comunale, approvando nel 2021, su proposta dell’Assessorato all’urbanistica, il “Regolamento per la monetizzazione delle aree destinate a standard urbanistici”, ha fornito un importante strumento ai cittadini al fine di ovviare alla inadeguatezza delle aree da cedere al Comune sia dal punto di vista della superficie che della ubicazione.

Per gli interventi che prevedono, secondo la normativa vigente, un aumento del carico urbanistico rispetto alle condizioni territoriali esistenti sull’area oggetto del programma edilizio proposto, il Regolamento definisce i casi nei quali le aree da destinare a standard urbanistici possono essere monetizzate in alternativa alla cessione gratuita. Tale possibilità è legata non solo alle dimensioni delle aree da cedere ma anche alla loro ubicazione nonché alla conformazione orografica del terreno sulle quali le stesse ricadono.

In particolare, in caso di interventi edilizi diretti quali SCIA, Permesso per costruire o Permesso per costruire convenzionato, è possibile proporre la monetizzazione delle aree da reperire per standard urbanistici laddove ne sia impossibile il reperimento o le aree abbiano caratteristiche quali:

a) limitata fruibilità pubblica per ubicazione in caso si riscontri l’impossibilità di garantirne l’accesso da viabilità o area pubblica; 

b) limitata fruibilità e valenza pubblica a causa della configurazione delle stesse; 

c) non siano in prossimità di centri di aggregazione sociale particolarmente rilevante (scuole, chiese, centri sportivi, edifici monumentali o di pregio storico e/o architettonico ecc.);

d) abbiano dimensioni minime tali da non avere incidenza sul tessuto urbanistico. 

In tali casi il proponente ha la facoltà di richiedere all’Amministrazione l’autorizzazione a non cedere le aree bensì a monetizzarle prevedendo, per importi superiori a 2.000,00 €, anche l’istituto della rateizzazione. Tali aree, comunque prive di alcuna potenzialità edificatoria, rimarranno nella piena proprietà del proponente.

Finalità di tale strumento è quella di permettere una dotazione di standard qualitativamente migliori e, dal punto di vista della collocazione, maggiormente attinenti alla tipologia necessaria nel contesto di attuazione della pianificazione urbanistica. Sostanzialmente i proventi della monetizzazione saranno giuridicamente vincolati per reperire tali aree nella giusta quantità evitando così l’accollo di aree non idonee alle finalità ovvero troppo limitate nelle superfici.

LINEE GUIDA ATTUAZIONE PERMESSI PER COSTRUIRE IN CONVENZIONE

L’adozione del Regolamento per la monetizzazione delle aree destinate a standard urbanistici di cui sopra, rappresenta il più importante presupposto per l’attuazione sul territorio comunale delle modalità di utilizzazione del Permesso di Costruire Convenzionato nelle diverse zone di Piano regolatore (Zone O comprese). Quest’ultimo strumento urbanistico, approvato con delibera di Giunta Comunale su proposta dell’Assessorato all’urbanistica, costituisce un grande passo verso la risoluzione dei problemi di tanti singoli cittadini. In controtendenza rispetto al percorso fatto negli anni precedenti, quando le azioni in campo urbanistico hanno portato a privilegiare le grandi operazioni di speculazioni edilizia, dimenticando le molteplici esigenze dei piccoli proprietari, nonché esautorando professionisti e ditte locali, l’amministrazione Comunale ha assunto una strada che porta a risolvere un annoso problema che si trascina da decenni: l’impossibilità di costruire sul proprio terreno, magari insistente n zona “O” di Piano regolatore, per mancanza dello strumento urbanistico cui il Piano stesso subordinava la redazione e l’approvazione.

Considerato che tale strumento, il piano particolareggiato, si è di fatto dimostrato dopo ben 42 anni  irraggiungibile  (anche su alcune zone B oltreché O), il provvedimento sulla monetizzazione e le annesse convenzioni sulle opere di urbanizzazione a scomputo sugli oneri di costruzione, permetterà, assieme alle da poco adottate linee guida per l’attuazione dei permessi in convenzione, finalmente a molti cittadini di soddisfare le proprie aspettative nonché un valido incentivo per rimettere in moto la piccola imprenditoria locale, nel solco del programma politico votato dai cittadini nel 2019. L’adozione delle Linee Guida - atto necessario per obbligo di trasparenza ed uniformità di trattamento dei richiedenti -  hanno lo scopo di meglio inquadrare l’istituto del Permesso convenzionato di cui all’art. 28bis del DPR 380/01 e art. 3 ter della L.R. 36/1987 consentendo così il soddisfacimento delle esigenze di urbanizzazione con una “modalità semplificata” rispetto al pano attuativo/particolareggiato. Dinanzi, ad esempio, alla oggettiva impossibilità anche di bilancio di affidare la redazione di un piano particolareggiato per ciascuna delle ben 19 zone “O” , la cosiddetta “urbanistica convenzionata” tiene comunque ben salde nelle mani dell’Amministrazione le funzioni di governo e pianificazione del territorio. Essa, altresì,  consente il perseguimento del programma politico  che mira a non reiterare le passate esperienze di insediamenti di edilizia intensiva non compatibili con la qualità della vita e con il rispetto del territorio e dota comunque la Città dei necessari standard urbanistici.  

L’uso del Permesso di Costruire Convenzionato quale modalità accelerata di pianificazione è ammesso anche per interventi previsti su aree ricadenti all’interno delle zone “O” a condizione che la proposta determini la realizzazione di almeno 100 mq di superficie residenziale ex novo o la realizzazione di un ampliamento che, unito alla superficie del fabbricato legittimo o legittimato già esistente sul lotto, determini il raggiungimento di almeno 100 mq di superficie residenziale.

I lotti per i quali potrà essere proposto il procedimento del Permesso di Costruire Convenzionato devono essere delimitati, per almeno due lati, da lotti sui quali insistono fabbricati già realizzati legittimi o per i quali sia possibile l’ottenimento del permesso di costruire in sanatoria e, per i restanti lati, da superfici già destinate a strade o a diversa destinazione urbanistica. 

Tali iniziative in campo urbanistico tendono chiaramente a privilegiare la piccola e media imprenditoria locale ed i professionisti del settore troppo spesso esclusi dai precedenti interventi di edilizia intensiva andati a vantaggio di grandi gruppi. Rappresentano un’importante azione sistemica di  sostegno alle imprese del settore e all’indotto economico generato dall’edilizia; sono soprattutto una decisiva risposta ai bisogni dei cittadini per un’edilizia sostenibile, archiviando per sempre soluzioni intensive affatto confacente alla vocazione storica della città.

SPORTELLO UNICO PER L’EDILIZIA – PIATTAFORMA INFORMATICA

In un’ottica di economicità, efficienza, efficacia e trasparenza, questa Amministrazione ha costituito lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) presso il Dipartimento Tecnico – Settore 5 - e, contestualmente, ha disposto l’accreditamento dello stesso presso la Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura di Roma. Le istanze di natura edilizia anche riferite ad immobili con destinazione residenziale, sono adesso trasmesse attraverso l’accesso al sito “www.impresainungiorno.gov.it”, inserendo “Palestrina” sulla finestra di ricerca in "Gestisci online le pratiche per la tua attività" e proseguendo con la procedura guidata.

Per interventi di natura edilizia si dovrà scegliere quale settore attività il campo “edilizia, ambiente, altri adempimenti”.

La piattaforma consente di generare in modo automatico i documenti sufficienti all’inoltro dell’istanza e fornisce la possibilità di allegare ulteriori documenti in “Allegati liberi”. Si dovrà verificare che l’istanza sia completa di tutto quanto richiesto per tipologia di intervento dalla normativa vigente come previsto dalla modulistica unificata scaricabile dal sito Amministrazione Trasparente dell’Ente.

L’Assessorato all’urbanistica è a disposizione dei cittadini che volessero meglio approfondire e verificare le molteplici possibilità che tali iniziative e strumenti consentono.